O que é a cobertura de juros de arrendamento?

A cobertura de juros de arrendamento protege um negócio contra as conseqüências financeiras da perda de um contrato atraente quando a propriedade é prejudicada ou destruída. Essa cobertura de seguro é particularmente importante quando uma empresa está pagando significativamente menor que a taxa de mercado para arrendar suas instalações. 

Muitos arrendamentos de propriedades comerciais permitirão que um proprietário do edifício cancele o arrendamento se o edifício se tornar parcial ou totalmente inabitável devido a uma perda física; portanto, ter esse tipo de proteção pode ser crítico.

O que é a cobertura de juros de arrendamento?

O seguro de juros do arrendamento cobre a perda financeira que você sustentaria devido ao cancelamento do seu arrendamento. A perda deve resultar de perda física direta ou danos à propriedade nas instalações descritas nas declarações. Além disso, o dano deve resultar de um perigo segurado sob sua política.

Um proprietário pode ter o direito de rescindir o arrendamento, mesmo que a parte do edifício ocupada pelo inquilino não tenha sido danificada. O proprietário pode ter a opção, mas não a obrigação, de reconstruir a estrutura se o edifício for totalmente destruído. O proprietário pode não ser obrigado a reparar ou substituir um edifício severamente danificado, a menos e até que tenham recebido um pagamento de seguro.

Como funciona a cobertura de juros arrendatários

O cancelamento de um arrendamento pode afetar severamente uma pequena empresa que está pagando menos do que a taxa de aluguel.

Por exemplo, digamos que Floyd possui pisos fantásticos, um negócio que vende carpete e outras coberturas de piso de um armazém. A empresa aluga meio armazém de 20.000 pés quadrados da Peerless Properties. Atualmente está pagando $.50 a pé quadrado por 10.000 pés quadrados, ou US $ 5.000 mensais, para as instalações.

Vamos dizer que o valor do aluguel do armazém é $.75 um pé quadrado, ou US $ 7.500 por mês, tornando este um arrendamento particularmente bom. O valor do aluguel indica o aluguel que o proprietário poderia estar coletando a taxas de mercado. 

Floyd negociou seu contrato há dois anos, quando os preços de aluguel em sua área estavam deprimidos. Os aluguéis se recuperaram desde então, mas o contrato de Floyd não expirará por mais três anos, então ele está confortavelmente preso a esses termos de arrendamento.

A empresa de Floyd provavelmente teria que pagar US $ 2.500 a mais por mês, ou US $ 30.000 por ano, sob os termos de um novo arrendamento a taxas de mercado se ele perdesse este. A empresa incorreria em uma despesa adicional de US $ 90.000 nos próximos três anos se perdesse seu contrato hoje e tivesse que assumir um novo.

Floyd acrescentou melhorias e melhorias ao armazém desde que seu contrato começou também. Isso inclui novas iluminação, prateleiras personalizadas e atualizações para a doca de carregamento. As melhorias agora fazem parte do edifício. Floyd não os possui, mas ele terá um interesse de uso neles pelo restante de seu contrato. 

Em seguida, a fiação defeituosa acende um incêndio que danifica severamente o prédio tarde da noite. Além de uma pequena fumaça para materiais de piso, a parte do armazém ocupada por pisos fantásticos não é afetada pelo fogo. No entanto, propriedades sem pares cancelam o contrato de Floyd.

O piso fantástico está segurado para os danos aos seus materiais de piso sob sua política de propriedade comercial, mas não tem cobertura para a perda econômica que sofrerá devido à perda do arrendamento. A empresa também não tem cobertura para a perda de uso das melhorias feitas no edifício. Esses itens não foram danificados; portanto, a perda de uso não é coberta pelo seguro de propriedade da empresa.

Floyd poderia ter protegido seus negócios contra as perdas financeiras que resultam do cancelamento de seu contrato de arrendamento comprando cobertura de juros arrendatários de arrendamento.

Esta cobertura pode ser adicionada a uma política de propriedade comercial por meio de um formulário separado.

Tipos de arrendamento de cobertura de juros

O seguro de juros de arrendamento pode incluir várias coberturas se um limite de seguro for mostrado no cronograma de cobertura:

• Juros de arrendamento de inquilinos (TLI): Essa é a diferença entre o aluguel mensal que você paga e o valor do aluguel da propriedade, também chamado de taxa de aluguel de mercado. Os juros do arrendamento de inquilinos do Fantastic Pishoing neste exemplo seriam US $ 2.500, ou US $ 7.500 menos $ 5.000.
• Pagamentos de bônus: esta é a parte não amortizada de um bônus em dinheiro que você pagou para obter o arrendamento e que não será devolvido a você. Você pode ter pago ao seu proprietário um bônus de US $ 5.000 para garantir um contrato de três anos em vez de um arrendamento de cinco anos.
• Melhorias e melhorias: sua empresa pode ter feito melhorias em sua propriedade de aluguel que você não pode remover legalmente, como a iluminação e as atualizações do Floyd.Os juros de arrendamento cobertos incluem a parcela não amortizada dos pagamentos que você fez para melhorias, embora não inclua o valor das melhorias cobertas por outras apólices de seguro.
• Aluguel pré pago:Esta é a parte não amortizada do aluguel que você pagou antecipadamente que não será reembolsado. Por exemplo, você pode ter pago três meses de aluguel com antecedência quando alugou sua propriedade.

Requisitos para juros de arrendamento líquido

O limite mostrado em sua política para a cobertura de juros arrendatários é a soma dos juros de arrendamento de seus inquilinos e seus juros mensais de arrendamento na data inicial da sua política. Por exemplo, seu juros de arrendamento líquido no início é de US $ 2.333 se o seu TLI for US $ 1.500 e seu MLI for $ 833. Este é o maior.

Seu juros de arrendamento líquido diminui todos os meses ao longo do prazo de sua política. O máximo que sua seguradora pagará sob a cobertura de juros do arrendamento é o seu contrato de arrendamento líquido no momento em que a perda ocorre se o seu contrato for cancelado. Sua seguradora calculará seus juros de arrendamento líquido adicionando o seguinte:

• Seu juros de arrendamento bruto multiplicados pelo fator de juros do arrendamento pelos meses restantes do seu arrendamento no momento em que a perda ocorre
• Seus juros mensais de arrendamento multiplicados pelos meses restantes do seu contrato no momento em que a perda ocorre

Os juros de arrendamento líquido incluem dois componentes: juros de arrendamento de inquilinos e juros mensais de arrendamento.

Juros de arrendamento de inquilinos (TLI)

Isso representa o benefício que você receberá de um contrato favorável nos meses restantes. Seu TLI é o valor presente de seus juros brutos de arrendamento. É calculado multiplicando seus juros de arrendamento bruto pelo fator de juros de arrendamento aplicável.

Um arrendamento bruto é aquele em que o proprietário paga todas as despesas associadas à propriedade.Seu juros de arrendamento bruto é a diferença entre o valor de aluguel de suas instalações e o aluguel que você paga a cada mês. Seus juros de arrendamento bruto de arrendamento seriam US $ 1.500, ou US $ 5.000 menos US $ 3.500, se a taxa de mercado para aluguel for de US $ 5.000 por mês e sua empresa estiver pagando atualmente US $ 3.500.

O fator de juros de arrendamento é derivado de uma tabela que deve ser anexada à sua política. Os fatores podem variar dependendo da taxa de juros predominante e dos meses restantes em seu contrato. O fator de juros do arrendamento é 33.4213, assumindo que você tem 36 meses restantes em seu contrato e a taxa de juros predominante é de 5%. Seu juros de arrendamento líquido é de US $ 1.500 vezes 33.4213 ou US $ 50.132.

Interesses mensais de arrendamento (MLI)

Os juros mensais do arrendamento reflete seu custo mensal para pagamentos de bônus, melhorias e melhorias e aluguel pré -pago. Esses itens não se aplicarão se você não pagar um bônus, se não fizer melhorias ou se não pagou aluguel com antecedência.

Os juros mensais de arrendamento de cada item devem ser calculados separadamente se você quiser incluir esses custos. Seu custo original seria dividido pelo número de meses restantes em seu contrato quando você fez as despesas para cada item. Por exemplo, seu MLI seria de US $ 25.000 dividido por 30 ou US $ 833, se você estivesse seis meses em seu contrato de 36 meses e gastou US $ 25.000 para melhorias.

Takeaways -chave

• A cobertura de juros do arrendamento protege os inquilinos comerciais contra a perda de um arrendamento favorável devido às premissas se tornarem parcial ou totalmente habitáveis.
• Os proprietários comerciais podem cancelar um arrendamento nessas circunstâncias, deixando um inquilino para enfrentar despesas adicionais significativas no arrendamento de novas premissas, talvez a uma taxa de mercado mais acentuada.
• Essa cobertura pode incluir pagamentos de bônus, melhorias e melhorias e juros de arrendamento de inquilinos.
• A mais que uma seguradora pagará por uma perda é os juros líquidos do arrendamento no momento em que a perda ocorre.