O que é um fato material?

Um fato material no setor imobiliário é informações que, se conhecidas, podem fazer com que um comprador tome uma decisão diferente sobre permanecer em um contrato de compra ou com o preço pago ou recebido pela propriedade. As propriedades residenciais e comerciais podem ser impactadas pelos requisitos de divulgação de fatos materiais.

A maioria das leis estaduais exige que um agente imobiliário divulgue todos os fatos materiais conhecidos.

O que é um fato material?

Um fato material deve ser exatamente esse fato suportável. Deve prejudicar o valor da propriedade ou representar um perigo para os ocupantes. Mas também poderia ser simplesmente uma informação que afetaria a legitimidade e a aplicabilidade do contrato.

• Nome alternativo: Fato adverso material

Os detalhes precisos do que faz ou não constituem um fato material pode variar um pouco por estado.

Como os fatos materiais funcionam

Agentes, corretores e vendedores têm uma obrigação em todos os estados de divulgar ou divulgar informações que podem afetar a salabilidade de uma propriedade. Como exemplo, um agente que mostrou uma propriedade no passado que sofreu danos causados ​​pela água na época deve divulgar essas informações a potenciais compradores, mesmo que o dano não seja visível anos depois.

Os compradores podem reconsiderar o quanto eles oferecerão ou mesmo se querem ficar no acordo se souberem algum dano significativo da água.

Tipos de fatos materiais

Os fatos materiais podem variar de falhas físicas a algo menos tangível, como rumores de um fantasma habitualmente chocalhando nas correntes no sótão.

Condição da casa e problemas de reparo

Defeitos conhecidos na estrutura devem ser divulgados como fatos relevantes em quase todos os estados. Um comprador em potencial mudaria de idéia ou sua oferta de preço se soubesse sobre um problema com o telhado ou a fundação.

A maioria dos credores exige inspeções e avaliações domésticas que provavelmente aparecerão defeitos graves, mesmo que o agente ou vendedor não os divulgue. Geralmente não há como esconder essas coisas.

Como exemplo, um agente imobiliário que trabalhou principalmente como agente comprador mostrou um lar para um potencial comprador. O comprador tomou outra decisão de compra depois de pegar a esquina de um tapete de área e encontrou uma rachadura significativa na fundação em grande parte do piso da sala principal. O vendedor e/ou agente de listagem tinham a obrigação de divulgar esta informação.

Assassinato ou morte em casa

Esta categoria está listada como um "defeito emocional" em alguns estados. Inclui assassinatos, mortes ou outros crimes violentos que podem ter acontecido na propriedade.

Verifique com seu estado para descobrir o que é considerado relatável no caso de defeitos emocionais. Pode haver limitações nos prazos e mortes por causas naturais ou suicídio.

Um tribunal da Pensilvânia emitiu uma decisão precedente de que um assassinato anterior em uma casa não era um fato material e não precisava ser divulgado, mas esse é apenas um estado. Você definitivamente vai querer examinar as regras do seu estado se tiver conhecimento de que um assassinato foi cometido em casa. Um tribunal da Califórnia fez exatamente o contrário e governou um comprador que não foi informado de assassinatos em uma casa que compraram. 

Às vezes, até mortes violentas devem ser divulgadas, mesmo que não fossem tecnicamente ou legalmente consideradas assassinatos. Um exemplo seria um tiroteio de autodefesa de um intruso em casa dentro de casa.

Casas mal assombradas

Histórias de fantasmas, atividades assustadoras e paranormais não são consideradas um fato material em muitos estados. Há rumores de que a propriedade está localizada perto de um cemitério antigo, ou talvez um proprietário anterior reservasse uma parte do quintal para seus amados animais de estimação que passaram.

Às vezes é melhor fazer a divulgação se você não pode ter certeza do que deve ser divulgado sem fazer alguma pesquisa.

Animais como fatos materiais

Os vendedores devem divulgar se uma casa tiver problemas de animais ou pragas em alguns estados. O Texas exige a divulgação de enxames de abelhas, escorpiões e animais raivosos, mas não são apenas problemas com animais como esse que você deve considerar quando vende sua casa. Problemas em animais podem se estender ao cachorro incessantemente latindo de um vizinho ou a alguém do bairro que levanta galinhas.

Uma corretora em um caso de Iowa teve que pagar danos por não fazer divulgação adequada aos compradores do fato de que havia uma restrição de um cachorro por residência. Os compradores descobriram e mataram o negócio. Questões sazonais fizeram com que a casa permanecesse no mercado por um tempo e vendesse por menos do que os compradores iniciais oferecidos. 

Requisitos para divulgar fatos relevantes

Agentes imobiliários e seus corretores estão em território perigoso se não divulgarem algo que sabem, mesmo que achem que não precisam fazer isso. Uma boa regra a seguir é que você deve apenas prosseguir e divulgar as informações para evitar ações judiciais, se estiver se perguntando se deve em primeiro lugar.

Os danos concedidos em um processo por fatos relevantes não revelados podem variar de punitivos em casos extremamente ruins (o prêmio monetário se destina a punição ao vendedor e/ou agente) a compensatório (o vendedor e/ou agente devem compensar o comprador pelo custo de custo de reparando o problema). Novamente, pode depender do estado.

Há uma boa chance de que isso incomodasse um comprador se as informações tenham feito você pensar duas vezes em divulgá -las.

Alguns estados, como Maryland, dão um passo adiante e exigem que os vendedores e os licenciados imobiliários devem divulgar se "deveriam" saber sobre um fato material.O Oregon obriga vendedores e licenciados a procurar conselhos especializados se acharem que pode haver um problema, mas o problema está fora de sua área de especialização.

A questão é mais fácil, no entanto, para agentes e corretores que praticam agência de comprador exclusiva. Eles representam apenas compradores, não vendedores, e é fácil manter seus melhores interesses no topo da lista.

Takeaways -chave

• Um fato material é uma informação que influenciaria a decisão de um comprador de comprar uma propriedade ou quanto eles podem estar dispostos a pagar por isso se tivessem conhecimento disso.
• Fatos materiais podem incluir danos estruturais ou informações "emocionais" sobre a propriedade, como que alguém foi assassinado lá.
• Vendedores e licenciados imobiliários são legalmente obrigados em todos os estados a divulgar fatos relevantes, mas as regras exatas para fazê -lo e sobre o que exatamente deve ser divulgado podem variar.
• Trabalhar com um corretor ou corretor treinado e licenciado em sua área ajudará você a evitar erros mais caros de não divulgação de fatos materiais.