Lei da agência imobiliária como a agência é criada

Agência expressa

A agência expressa é criada por um acordo oral ou por escrito entre o diretor e o agente. Indica sua intenção expressa para esse status representacional.

No setor imobiliário, a agência é normalmente criada por um contrato de listagem por escrito com um vendedor ou um contrato de agência de compradores com um comprador. Alguns estados permitem acordos verbais, mas a maioria não.

Agência implícita

Também é possível criar um relacionamento de agência com as ações das partes. Isso é chamado de agência implícita. Se um agente imobiliário assumir responsabilidades que normalmente são as de um agente, mas não assinaram um contrato de agência, ela ainda pode ser considerada um agente por meio de agência implícita. Da mesma forma, se o cliente pedir conselhos ou ações ao agente que normalmente são aqueles que estão na agência, uma agência implícita poderá ser criada.

Alguns estados criaram legislação específica que afirma que nenhuma agência pode existir sem um contrato de agência por escrito. Isso ajuda a evitar agência implícita acidental.

Não se torne um agente duplo não revelado

Nos Estados Unidos que não descartaram a agência implícita, se você tiver um status de representação da agência com seu cliente de listagem, tenha cuidado com o que faz se estiver trabalhando com um comprador interessado nessa listagem. Primeiro, você precisaria divulgar o status da agência ao comprador e depois não assumir tarefas que implicariam que você também é o agente deles.

A maneira como é feito principalmente hoje

Minha licença está pendurada no Novo México, mas também tenho licenças de corretores no Texas e Colorado no passado. Muitos estados agora têm documentos e divulgações que apóiam a "corretora de transações" ou chamado por outros nomes, a representação de um comprador ou vendedor sem "agência."O termo agente imobiliário raramente significa mais que hoje em dia.

Então, eu posso fazer uma listagem e não ser um agente para o vendedor, e foi exatamente isso que eu sempre fiz. A única vez que a questão da agência criou um comprador ou um vendedor foi se eu estivesse trabalhando com um advogado ou um juiz. Por algum motivo, eu os atrai com meu site. Eles não queriam que eu fosse seu agente devido a responsabilidade indireta. 

A responsabilidade indireta coloca o cliente do agente em risco para as atividades de seu agente. Então, se eu fizesse algo errado ou cometer um erro, meu cliente seria responsabilizado também. Essas pessoas legais sabiam que não queriam esse risco, mesmo sabendo que eu seguia as regras cuidadosamente.

Quando trabalhei com compradores, sempre trabalhei como corretor de transações, nunca um agente. Eles quase nunca perguntaram, e nosso formulário de divulgação estadual claramente estabeleceu minhas tarefas para o meu cliente. Aqui eles são diretamente da lei:

 A. Honestidade e cuidados razoáveis, conforme estabelecido nas disposições desta seção;

 B. Conformidade com as leis de habitação e anti-discriminação locais, estaduais e federais, a lei de licenças imobiliárias do Novo México e as regras da Comissão de Imóveis e outras leis e regulamentos locais, estaduais, estaduais e federais aplicáveis;

C. Desempenho de todos e quaisquer acordos escritos feitos com o cliente ou cliente;

D. Assistência ao cliente ou cliente do corretor na conclusão da transação, a menos que acordado de outra forma por escrito pelo cliente ou cliente, incluindo:

1. Apresentação de todas as ofertas ou contra-escritórios em tempo hábil; e
2. Assistência no cumprimento dos termos e condições do contrato e com o fechamento da transação; Se o corretor da transação não estiver fornecendo o serviço, aconselhamento ou assistência descrito nos parágrafos (1) e (2) da subseção d de 16.61.19.8 NMAC, o Cliente ou Cliente deve concordar por escrito que não se espera que o corretor forneça esse serviço, aconselhamento ou assistência, e o corretor divulgará a existência de tal contrato por escrito aos outros corretores envolvidos na transação;

E. Reconhecimento do corretor de que pode haver questões relacionadas à transação que estão fora do conhecimento ou conhecimento do corretor de qualificação ou de qualificação e que o corretor associado ou corretor de qualificação sugerirá que o cliente ou cliente busquem conselhos especializados sobre esses assuntos;

F. Promote contabilização de todo o dinheiro ou propriedade recebida pelo corretor;

G. Divulgação por escrito ao cliente ou cliente e a outros corretores envolvidos na transação de qualquer possível conflito de interesses que o corretor tenha na transação, incluindo, entre outros,:

1. Qualquer relação de corretora por escrito que o corretor tenha com outras partes da transação ou;
2. Qualquer interesse ou relação material de uma natureza comercial, pessoal ou familiar que o corretor tenha na transação;
3. Outras opções de relacionamento de corretagem disponíveis no Novo México;

H. Divulgação por escrito de quaisquer fatos materiais adversos realmente conhecidos pelo corretor associado ou corretor qualificado sobre a propriedade ou a transação, ou sobre a capacidade financeira das partes na transação para concluir a transação; Os fatos requisitos adversos que requerem divulgação não incluem nenhuma informação coberta pelas leis federais de habitação justa ou pela Lei de Direitos Humanos do Novo México;

 EU. Manutenção de quaisquer informações confidenciais aprendidas no decorrer de qualquer relacionamento anterior da agência, a menos que a divulgação seja com o consentimento do ex -cliente ou seja exigida por lei;

J. A menos que seja autorizado de outra forma por escrito, um corretor associado ou corretor de qualificação não deve divulgar ao seu cliente ou cliente durante a transação que seu cliente ou cliente do vendedor indicou anteriormente que aceitará um preço de venda menor que o preço de solicitação ou listado de uma propriedade; que seu cliente ou cliente comprador indicou anteriormente que pagará um preço maior do que o preço enviado em uma oferta por escrito; a motivação de seu cliente ou cliente para vender ou comprar propriedades; que o cliente do vendedor ou o cliente ou o cliente ou o cliente do Comprador concordem em financiar termos que não sejam os oferecidos; ou qualquer outra informação solicitada por escrito pelo corretor associado ou pelo cliente ou cliente do corretor de qualificação para permanecer confidencial, a menos que a divulgação seja exigida por lei.

Isso cuida de quaisquer preocupações que meus clientes possam ter tido.