Investindo em imóveis sem dinheiro

O investimento imobiliário pode ser para lucros de curto prazo ou fluxo de caixa de aluguel de longo prazo. Muitas pessoas gostariam de ser investidores imobiliários, mas não têm dinheiro para baixos pagamentos. Eles acham que comprar e segurar, ou comprar e inverter, são as únicas maneiras de ganhar dinheiro.

Não tão. Você pode começar com o custo de algumas centenas de cartões de visita. Seu desejo e algum trabalho de perna podem se transformar em dinheiro no seu bolso dentro de um curto período de tempo.

Estratégias para investir sem dinheiro

Numerosos métodos de investimento são pregados e ensinados por gurus em toda a televisão, impressa e na Internet. Você pode aprender muito com sites de investimento imobiliário, mas tenha cuidado ao pagar por cursos caros ou orientação.

Ainda depende de você usar esse conhecimento, sair e implementar o que aprendeu, não importa o quanto o instrutor conhece e ensine você.

Algumas técnicas podem ajudá-lo a ganhar dinheiro com imóveis sem começar com muito dinheiro-ou mesmo qualquer um.

Dogging de pássaro vs. Aluguel de longo prazo

Você precisa entender quem são esses investidores antes de realmente apreciar o valor deles. A maioria das pessoas pensa em um cão de pássaro como um "flipper", alguém que está comprando casas, consertando -as e depois vendendo -as rapidamente para obter lucro, e isso é amplamente preciso.

Dogging de pássaros é um pouco como ser um atacadista e não requer dinheiro para começar, apenas alguns cartões de visita e esforço. Pode fazer imobiliários investir um negócio para a pessoa comum com pouco dinheiro.

Depois, há o investidor de longo prazo que compra casas como propriedades de aluguel, percebendo o fluxo de caixa e a apreciação ao longo do tempo. Qualquer uma dessas estratégias de investimento imobiliário pode ser muito lucrativa. Que você escolhe é sobre seus objetivos, temperamento e tolerância ao risco.

A arte de codificar pássaros

Muitos de seus investidores -alvo terão outro negócio de sucesso e algum dinheiro que desejam investir em imóveis. A administração de seus negócios exige a maior parte do tempo, então eles dependem de recursos tradicionais, como agentes imobiliários, para ajudá -los a localizar acordos de propriedades de investimento.

Eles geralmente pagam mais do que deveriam por esses acordos, porque os agentes estão trabalhando fora do inventário do Serviço de Listagem Múltipla (MLS). Não há muita flexibilidade nos preços, especialmente com as comissões dos agentes envolvidos.

Muitos desses investidores compram várias propriedades. Como você acha que eles reagirão se você disser a eles que poderia trazer ofertas para eles de 10% a 40% menos do que o que eles estão pagando atualmente? 

Quanto menos esses investidores pagarem por uma casa, melhor será o retorno do investimento (ROI) do fluxo de caixa, e quanto mais cedo eles terão o patrimônio líquido. Eles querer um cão de pássaro para trazer acordos.

Você pode encontrar proprietários de casas que precisam vender e ainda não foram capazes, ou proprietários de imóveis com dificuldades de hipoteca ou dores de execução iminentes, por meio de trabalho, pesquisa e investigação.

Procure as casas que os agentes imobiliários não estão listando. De fato, alguns cães de pássaros têm agentes imobiliários que os alimentam lidera quando um proprietário angustiado não foi capaz de vender. O Bird Dog oferece investimentos lucrativos ao investidor, e as taxas podem custar entre US $ 2.000 e US $ 10.000 por acordo quando a venda fecha.

Tarefas: os profissionais…

Outra maneira de ganhar dinheiro em investimentos imobiliários sem usar nenhum dinheiro é através de tarefas. Não é um processo complicado, mas exige que você tenha seu comprador alinhado antes Você se bloqueia em um contrato de compra.

Você vai realmente fazer seu próprio acordo com o vendedor e escrever um contrato de compra. O contrato indicará que o comprador é "seu nome e/ou atribui."Esta redação permite que você atribua o contrato a outra pessoa, seu comprador.

Você não precisa do consentimento do vendedor. Normalmente deve ser um comprador em dinheiro, mas esse normalmente é o caso quando você está fazendo esse tipo de oferta. O vendedor será simplesmente informado de que seu O comprador é agora deles comprador e que a transação prosseguirá normalmente de acordo com os termos do contrato de compra.

... e contras

Você terá que dar um depósito de dinheiro sincero ao vendedor. Esse dinheiro é depositado com a empresa titular que está lidando com o fechamento e você não será reembolsado no final do dia ou se o acordo deve seguir para o sul por algum motivo. O dinheiro será transferido para o seu comprador para fechar.

Você vai querer manter seu depósito o mais pequeno possível, porque sempre há uma quantidade de risco de que o acordo não acabar.

Na maioria dos casos, você não é pago até que o acordo seja fechado, embora possa obter suas taxas no momento em que fizer a atribuição do contrato a seus investidores se você trabalhar regularmente com eles.

Obviamente, você também pode obter esse dinheiro sério antes de trancar em casa se estiver bem alinhado com certos compradores e poder descrever o acordo para eles e obter um compromisso verbal.

Fechamentos consecutivos

A bagunça de moradia e hipoteca que começou a se desenrolar em 2007 criou muitas mudanças nos negócios de empréstimos e transações imobiliárias. As empresas de título costumavam estar dispostas a fazer o dobro de fechamentos e financiar um acordo com o produto de outro, mas isso é raro em 2019.

Existe uma maneira de fazer propriedades no atacado e nos fechamentos consecutivos sem usar seu próprio dinheiro, no entanto. O primeiro requisito é que você deve ter uma oferta de flip de atacado lucrativa configurada. Você deve ter a primeira propriedade adquirida pelo preço certo e um investidor pronto para comprá -lo de você com um bom lucro.

O lucro deve ser suficiente para cobrir a taxa que será necessária para que você use o dinheiro de outras pessoas para fechar o primeiro negócio, para que você possa fechar a segunda venda ao seu investidor. A taxa geralmente é de pelo menos US $ 2.500 e pode ser baseada em uma porcentagem do valor emprestado.

O financiamento transacional é o processo de obter um empréstimo muito de curto prazo para financiar um acordo com um fechamento de acompanhamento para vender a propriedade no mesmo dia ou pelo menos dentro de 24 horas. Um credor transacional colocará os fundos necessários para fechar o primeiro acordo com a empresa titular.

Você pode passar para o segundo acordo quando o primeiro acordo fechar, geralmente agendado logo atrás. A declaração de fechamento para esse acordo refletirá um pagamento ao credor transacional pelo valor que eles emprestaram no primeiro acordo, mais sua taxa. Você obtém o equilíbrio e seus lucros.

Opções de arrendamento

Os componentes básicos de uma estratégia de opção de arrendamento são um arrendamento com pagamentos mensais e uma opção para comprar a propriedade no final do período de arrendamento.

Por exemplo, você deseja possuir uma casa como uma propriedade alugada, mas não está sentado em dinheiro suficiente para um adiantamento. Você pode até ter problemas de crédito que tornariam os empréstimos muito caros. Então você localiza um proprietário altamente motivado que não conseguiu vender através de marketing com sinais de bandidos, anúncios de jornais e craigslist, ou apenas referências boca a boca.

Um exemplo de opção de arrendamento

A casa pode valer US $ 200.000 no mercado atual. O saldo da hipoteca é de US $ 150.000 e os pagamentos dos proprietários são de US $ 1.100 por mês com impostos e seguros. Um cônjuge foi demitido de seu trabalho, e o outro localizou um trabalho melhor, então eles precisam se mudar em breve.

Oferta para arrendar sua casa por três anos com pagamentos de arrendamento iguais aos pagamentos da casa-US $ 1.100 por mês. Pague-lhes US $ 1.500 como um pagamento de opção de arrendamento não reembolsável em troca da direita, mas não a obrigação de comprar a casa no final do arrendamento por US $ 160.000.

Use marketing ou outros métodos para localizar um inquilino para a casa que está disposta a pagar US $ 1.200 por mês para alugá -lo. O inquilino assinará um mínimo de um arrendamento de um ano. Os impostos e o seguro permanecerão como está durante o arrendamento de três anos, com o garantia no pagamento da hipoteca dos proprietários cuidando desses itens.

Veja como tudo funciona:

• Seu dinheiro: US $ 1.100 x 3 para os pagamentos de arrendamento do primeiro e no mês passado e um depósito de segurança é igual a US $ 3.300, mais US $ 1.500 para o pagamento da opção de arrendamento. Seu dinheiro total é $ 4.800.
• Dinheiro em: $ 1.200 x 3 para o primeiro, último e depósito de segurança = $ 3.600.

Este é o pior cenário para fins ilustrativos. Você está fora do bolso $ 1.200. Mas Se você tivesse negociado melhor com o vendedor e adiou o depósito de segurança ou acabado com ele, isso funcionaria com um lucro de US $ 300. Da mesma forma, você quebraria mesmo se pudesse encontrar um inquilino disposto a tossir US $ 1.600 por mês.

Tudo pode se resumir às suas habilidades de negociação.

E a idéia é controlar esta casa e bloquear uma compra lucrativa no final por esse preço subvalorizado sem colocar muito dinheiro nesse meio tempo. A propriedade já vale mais do que o preço a ser pago, e provavelmente apreciará durante o arrendamento de três anos. Isso pode ser um retorno significativo do seu investimento.

Arrendamentos de sanduíche

Um arrendamento de sanduíche é exatamente o que o nome implica: duas opções de arrendamento com você, o investidor, no meio.

Você deseja que a opção de comprar o imóvel com desconto no final do período do arrendamento e terá que encontrar um inquilino que deseja comprar a casa, mas não pode devido a problemas de crédito ou falta de dinheiro para um adiantamento. A maioria das pessoas nessa situação está feliz em comprar com uma opção de arrendamento, para que tenham tempo para melhorar seu crédito e receber um adiantamento juntos.

Funcionaria da mesma forma que uma opção de arrendamento, mas você está encontrando alguém que deseja comprar arrendamento ou aluguel-to-for-próprio, em vez de um inquilino comum. Todos os números seriam os mesmos, mas o inquilino/comprador possuiria a casa no final de um período de arrendamento de três anos.

O inquilino/comprador agora não apenas paga o primeiro, o último e o depósito de segurança antecipadamente, mas também faz um pagamento não reembolsável para o direito de comprar a casa no final do arrendamento. O inquilino/comprador também concorda em pagar US $ 175.000 pela casa.

Agora seu fluxo de caixa se parece com o seguinte:

• Os mesmos US $ 4.800 estão saindo.
• US $ 1.200 x 3 é igual a US $ 3.600, mais o pagamento da opção de arrendamento de US $ 1.500 do inquilino/comprador gera US $ 5.100.

Você ganhará US $ 300 antecipadamente, US $ 100 por mês para os 34 meses restantes ou US $ 3.400 e um lucro de US $ 15.000 vendendo a casa por mais do que o seu contrato original para comprar a propriedade. Seu lucro bruto é de US $ 18.700 com zero dólares realmente investidos.

Outra vantagem dessa estratégia é que o inquilino/comprador espera possuir a casa e pode logicamente, portanto, cuidará melhor disso. De fato, alguns investidores negociam arrendamentos que exigem que os inquilinos paguem os primeiros US $ 100 ou mais por qualquer reparo.

As despesas são mínimas quando o seguro e os impostos estão sendo pagos através do pagamento original da hipoteca.

Opções de arrendamento e arrendamentos de sanduíche são estratégias frequentemente usadas por investidores imobiliários para adicionar propriedades a seus portfólios e criar fluxo de caixa mensal.

Outras opções de aluguel

Você tem que ter um teto sobre sua cabeça enquanto faz todo esse investimento, para que considere combinar suas próprias necessidades com a oportunidade de ganhar dinheiro e sair à frente. Isso também exigirá pelo menos um pequeno dinheiro fora do bolso, mas você pode sair bem à frente a longo prazo.

Você pode comprar um duplex por menos de 5% abaixo se tiver um bom crédito e você ocupar pessoalmente uma das unidades. Alugue o outro e use a renda para pagar por alguns, se não todo o seu pagamento de hipoteca até você vender, idealmente para obter lucro após a propriedade da propriedade apreciar.

Outra opção é comprar uma casa unifamiliar e depois morar lá por um ano. O VA e o USDA oferecem empréstimos sem dinheiro, e um empréstimo da FHA pode ser obtido por apenas 3.5% a partir de 2018 providenciam sua residência, mas você não precisa morar lá para sempre.

Fique um tempo e alugue o suficiente para cobrir seus pagamentos de hipoteca. Deixe a propriedade apreciar, pagar sua hipoteca ao longo do tempo e construir patrimônio e patrimônio líquido.