Preparando sua propriedade de aluguel para venda

Assim como você teve que tomar certas medidas quando comprou sua propriedade de aluguel, você também deve fazer certos preparativos quando deseja colocar sua propriedade de aluguel à venda. Preparar você e sua propriedade ajudará a oferecer a melhor chance de vender sua propriedade rapidamente e por dólar superior. Aqui estão as etapas que você deve tomar antes de colocar sua propriedade no mercado.

Papelada

Relatório de receita e despesa: Você quer ter certeza de ter todas as suas informações financeiras em ordem antes de colocar sua propriedade de aluguel à venda. Preparar um relatório de receita e despesa fornecerá a você e qualquer comprador em potencial, uma imagem melhor do valor de sua propriedade.

Renda: Incluído neste relatório de receita e despesa, você deseja registrar toda a receita recebida pela propriedade mensalmente e anual. Isso pode incluir pagamentos mensais de aluguel mensal do inquilino, bem como qualquer aluguel adicional de vagas de estacionamento, lavador e secador ou pagamentos se você tiver a sorte de ter um outdoor ou torre de telefone celular em sua propriedade.

Despesas: O relatório de receita e despesa também deve incluir o dinheiro que você gasta para o ano. Isso pode incluir:

• Impostos sobre a propriedade
• Pagamentos de seguro
• Taxas de água e esgoto: se você é responsável pelas concessionárias.
• Taxas de eletricidade: se você é responsável pelas concessionárias.
• Cobranças de gás: se você é responsável por utilitários.
• Taxas de petróleo: se você é responsável por utilitários.
• Manutenção: a maioria dos investidores e/ou corretores de imóveis estimará uma porcentagem para manutenção. Tradicionalmente, esse valor é cinco por cento da receita operacional bruta. Os custos de manutenção variam com base no tamanho da propriedade, na idade da propriedade e quantidade de espaço exterior. Ele pode incluir coisas como custos de paisagismo, custos para reparar ou substituir acessórios desatualizados ou falhados, fechaduras de porta, janelas, telhas rachadas, vazamentos de encanamento, vazamentos de teto ou trilhos bobonses.
• Custos de vaga: a maioria dos investidores também será responsável por um fator de vaga. Dependendo do tipo de propriedade, você pode esperar que esse número esteja entre cinco e dez por cento da receita operacional bruta. Os custos de vaga podem incluir custos para comercializar a propriedade, como colocar anúncios para o seu aluguel e custos para manter a propriedade, como impostos e seguros.

Reunir documentos relacionados a receitas, despesas e gerenciamento de propriedades

Itens do relatório de receita e despesa: Antes de colocar sua propriedade de aluguel à venda, você deve encontrar as cópias impressas dos itens que você incluiu no relatório de receita e despesa. Você vai querer reunir essas declarações do ano anterior. Isso pode incluir todas as contas de serviços públicos, declarações de seguro, impostos sobre a propriedade, pagamentos de hipotecas, pagamentos de aluguel, custos de manutenção e assim por diante.

Você deve digitalizar todos esses recibos no computador para que você também tenha uma cópia digital deles. Isso facilitará o envio de um item para um potencial comprador, um advogado ou um corretor de imóveis, se solicitado, pois você já terá disponível eletronicamente.

Cópias de todos os arrendamentos aplicáveis: Você vai querer reunir as cópias de todos os acordos de arrendamento para os inquilinos atuais. Isso será usado para verificar o pagamento atual do aluguel, bem como a duração do arrendamento.

Lista de quaisquer melhorias recentes na propriedade: Você deve montar uma lista de qualquer melhoria que tenha feito na propriedade nos últimos anos. Por exemplo, você colocou um telhado novo, substituiu o forno ou renovou a cozinha? Você também deseja incluir a data aproximada em que o trabalho foi realizado e possivelmente o valor aproximado da melhoria.

Na sua lista de melhorias, você deseja adicionar adjetivos descritivos. Por exemplo, em vez de dizer, cozinha reformada, pode ser mais atraente dizer, cozinha reformada, incluindo armários de estilo cinza, granito branco polar e backsplash do metrô chanfrado.

Além disso, você também deve encontrar qualquer prova do trabalho que foi feito. Pode ser cópias de faturas, contratos para o trabalho ou outros recibos.

Freqüentemente, o corretor de imóveis usará esta lista de melhorias ao montar os detalhes da listagem para sua propriedade. Portanto, esta lista deve ser o mais completa possível.

Cópias de quaisquer licenças: A primeira coisa que você vai querer fazer é garantir que não haja licenças abertas em sua propriedade. Dependendo da sua cidade, você pode fazer essa solicitação pessoalmente, por telefone ou online. Isso é conhecido como uma solicitação de registros públicos abertos.

Se houver alguma licença aberta na propriedade, você provavelmente precisará fechá -las antes da venda. Você precisará determinar qual trabalho precisa ser concluído, contrate um contratado licenciado para concluir o trabalho e depois que um inspetor da cidade seja lançado e verifique se o trabalho foi realizado para codificar para que eles possam fechar a permissão.

Você deve reunir ou obter cópias de todas as licenças para qualquer trabalho que já tenha sido concluído na propriedade. Sua cidade deve poder fornecer cópias de todas as licenças registradas para a propriedade.

Determinar o potencial de lucro

Você deve avaliar suas finanças para obter um estádio de quanto dinheiro você poderia ganhar se vender sua propriedade.

1. Quanto você deve em sua hipoteca? Você tem alguma multas de pré -pagamento?

2. Conheça os custos de fechamento pelo qual você será responsável durante a venda de sua propriedade. Isso pode incluir um imposto de transferência imobiliário na venda, comissão de imóveis na venda, honorários de gravação e honorários advocatícios.

3. Saiba qual é a sua base tributária para a propriedade para que você saiba quanto em impostos que você vai dever. Fale com seu contador para determinar qual é a sua base tributária.

Em geral, sua base será todas as despesas que entraram na propriedade que não foram descartadas em um determinado ano, como preço de compra, custos de fechamento e melhorias, menos o quanto você acabou com a depreciação ao longo dos anos.

4. Saiba qual é o valor de mercado aproximado de sua propriedade. Você deve encontrar duas ou três propriedades comparáveis ​​que foram vendidas em sua área no ano passado. Você pode usar esses números para ter uma idéia aproximada da faixa de preço na qual sua propriedade deve estar vendendo.

5. Pegue o valor de mercado aproximado de sua propriedade, menos o valor que você deixou em sua hipoteca, menos os custos de fechamento da venda de sua propriedade para determinar quanto dinheiro você iria embora na venda.

6. Você então precisa determinar quanto dinheiro você deve em impostos sobre ganhos de capital. Para fazer isso, você aceitará o preço de venda de sua propriedade menos a base tributária que você calculou. Este valor determinará o que você deve para os impostos sobre ganhos de capital. Certifique-se de falar com seu contador, pois pode haver cenários em que você sai com muito pouco dinheiro na venda, mas deve-se significativamente mais em impostos sobre ganhos de capital devido a baixas depreciação tiradas durante toda a propriedade da propriedade.

Manutenção

Manutenção diferida: Antes da venda, você deseja que sua propriedade pareça o mais boa possível. Este é o momento de resolver quaisquer problemas de manutenção que você tem adiando. Isso pode incluir pintar áreas comuns, melhorar o paisagismo ou apelo ao meio.

Melhorias de capital: Você também precisa determinar se a conclusão de alguma melhoria de capital antes da venda vale a pena. A melhoria produzirá um retorno maior do que custa? Por exemplo, você pode colocar um novo teto na propriedade por menos que a taxa de mercado?

Faz sentido investir mais dinheiro na propriedade? Se você não fizer essas melhorias, reduzirá a possibilidade de venda? Um teto ruim, deck podre ou orifícios em paredes impedem alguém de comprar a propriedade?

Dicas gerais

Notificar os inquilinos: Quando sua propriedade de aluguel está realmente no mercado, os potenciais compradores terão que entrar em pelo menos uma unidade de aluguel quando estiverem visualizando a propriedade. Portanto, você terá que determinar como e quando notificará os inquilinos que está colocando a propriedade à venda. Dependendo do tamanho da sua propriedade, talvez você não precise notificar todos os inquilinos de sua intenção de vender a propriedade. Você só terá que notificar os inquilinos cujos apartamentos você deseja mostrar aos possíveis compradores.

Às vezes, os inquilinos têm medo quando ouvem que a propriedade está subindo à venda. Eles se preocupam com o fato de serem deslocados quando forem vendidos. Eles também se preocupam com a forma como um novo proprietário gerenciará a propriedade. Alguns inquilinos também usarão isso como uma oportunidade de desabafar contra o proprietário para obter questões razoáveis ​​e irracionais; portanto, tenha cuidado ao permitir que os inquilinos interajam com os possíveis compradores.

Preencha quaisquer vagas: Antes da venda, você idealmente terá 100 % de ocupação em sua propriedade. Se você tiver uma vaga, não corte os cantos para tentar preencher a vaga rapidamente. Certifique -se de seguir seu processo completo de triagem. 

Se sua propriedade não vender rapidamente, você ficará preso a qualquer inquilino que você coloque na propriedade. Você também não quer colocar problemas de inquilinos na propriedade que possam danificar a propriedade em um momento em que precisa ter a melhor aparência. É melhor ter uma unidade vaga do que uma que está ocupada com um inquilino ruim.

Entrevistar corretores de imóveis: Você precisará encontrar um corretor de imóveis para listar sua propriedade de aluguel com. Se você já tem um corretor de imóveis com o qual trabalhou no passado e se sente confortável, então você está pronto.

Caso contrário, você precisará entrevistar vários corretores de imóveis. É importante procurar corretores de imóveis especializados no tipo de propriedade e na área em que você está vendendo. Casas ou condomínios unifamiliares podem não precisar de alguém tão especializado, mas para uma multifamília, uma propriedade de varejo, uma propriedade de uso misto ou outros investimentos mais exclusivos, você deseja procurar alguém que tenha sucesso vendendo o tipo de propriedade que você está tentando vender. Pense da mesma maneira que os advogados se especializam em determinadas áreas como divórcio, apelo tributário ou direito corporativo.

Quando colocá -lo no mercado

As propriedades de investimento não seguem as mesmas regras que a venda de residências primárias para os proprietários de imóveis. O mercado imobiliário normal é mais forte na primavera, pois as famílias estão tentando entrar em suas novas casas antes do novo ano letivo.

Em geral, você pode colocar uma propriedade de investimento à venda em qualquer época do ano. Você pode ver atividade mais baixa ao redor dos feriados ou no verão.