Lançando uma casa que é sua residência principal

Comprar casas que precisam de reparos ou reformas e depois vendê -las é normalmente referido como "casas de inversão."Como estratégia de investimento, raramente é feito com casas onde o investidor realmente reside, mas isso pode ser uma abordagem viável. Como qualquer coisa, existem grandes aspectos nesse tipo de estratégia, e há desafios que precisam ser considerados.

• Fazendo apenas um pagamento de hipoteca

• Evitando imposto sobre ganhos de capital

• Não precisando se apressar para maximizar os lucros

• Reduzindo despesas com o patrimônio líquido

• Esperando dois anos para evitar um imposto sobre ganhos de capital

• Vivendo em uma zona de construção

• Fazendo com que novas reformas tenham uma aparência de vida

• Precisando se mover novamente quando as reformas estiverem completas

Prós

Existem vários benefícios em virar uma casa em que você está vivendo.

• Uma hipoteca e evite transportar custos: Normalmente, quando você compra imóveis como investimento, você está comprando uma propriedade além da propriedade em que já vive. Neste flip doméstico tradicional, você seria responsável por pagar todos os custos de transporte da propriedade. Supondo que você precise de financiamento para a propriedade, esses custos de transporte incluem pagamentos mensais de hipotecas, impostos sobre a propriedade, seguros, serviços públicos, manutenção de propriedades, comissões de imóveis e custos de fechamento. Você tem essas despesas no flip de propriedade e também é responsável por pagar essas mesmas contas em sua residência primária. Se você decidir morar em uma casa que está tentando virar, você só precisa se preocupar com um conjunto de despesas.
• Seção 121 Exclusão: Você pode evitar pagar o imposto sobre ganhos de capital se mora na propriedade por pelo menos dois dos últimos cinco anos depois de comprar a propriedade. Quando você vende sua casa, pode evitar pagar impostos sobre US $ 250.000 em ganhos de capital se estiver arquivando como indivíduo ou US $ 500.000 em ganhos de capital se for casado e arquivar em conjunto.
• Menos pressão para vender rapidamente: Em um flip de propriedade tradicional, o objetivo é comprar, renovar e vender rapidamente. Nesse cenário, pode ser muito estressante quando você não consegue encontrar um comprador, porque ainda é responsável por pagar a hipoteca e outras despesas na propriedade. Se você está morando em casa que está tentando virar, você não tem essas despesas secundárias a serem consideradas. A linha do tempo mais longa também pode permitir que você procure pechinchas nos materiais de renovação e preços de contratados. Os contratados podem ter uma estação lenta, então eles estarão mais dispostos a lhe dar um preço melhor se você conseguir fazer o trabalho naquele momento. Como não há crise de tempo, você também tem tempo para comprar para obter o melhor preço para materiais.
• Equidade de suor: Você pode aumentar ainda mais seu potencial de lucro fazendo parte do trabalho, em vez de contratar outras pessoas para fazer isso. Você precisará consultar o município local para determinar quais projetos você pode legalmente assumir e quais projetos precisam ser concluídos por um profissional licenciado. Alguns governos locais permitem que os proprietários trabalhem, como elétricos e encanamentos, e outros permitem que este trabalho seja feito apenas por um profissional licenciado. Mesmo se você concluir o trabalho sozinho, provavelmente terá que pagar uma determinada taxa e retirar uma permissão. Os regulamentos de permissão variam de acordo com os códigos de construção local e estadual. Por exemplo, algumas cidades exigirão que você tenha uma permissão para colocar uma cerca em torno de sua propriedade, enquanto outras não vão.

Contras

Existem várias desvantagens a serem consideradas ao lançar sua residência primária.

• Deve esperar pelo menos dois anos para vender: Uma grande desvantagem de morar em uma casa que você está tentando fazer é ter que esperar pelo menos dois anos a partir da data em que você comprou o imóvel para vendê -lo. Se você vender o imóvel antes de morar nela como sua residência principal por dois anos, terá que pagar impostos sobre quaisquer ganhos de capital que obtenha na propriedade. O mercado imobiliário pode mudar muito rapidamente. Ser incapaz de colocar a casa à venda quando o mercado imobiliário estiver quente pode custar -lhe grande. No setor imobiliário, até esperar alguns meses pode ser a diferença em dezenas de milhares de dólares em lucro potencial.
• Vivendo através da reforma: Outro negativo a estar ciente é que você estará vivendo em uma zona de construção e pode se tornar muito estressante. Ter contratados em seu espaço pessoal pode envelhecer muito rapidamente. Você pode ter que lidar com questões como não ter banheiros ou chuveiros de trabalho, tendo que sair de casa por uma semana, enquanto os pisos são lixados e manchados e brigando com empreiteiros ou fornecedores quando um emprego não está sendo feito corretamente, tomando também Long, ou os materiais errados foram entregues.
• Pode danificar a casa: Quando você está morando na propriedade e tentando realizar lucro, você corre o risco de danificar as reformas que fez. Paredes recém -pintadas podem rapidamente se sujar, os contadores de mármore podem começar a gravar, e as portas do gabinete podem parar de fechar corretamente. Se você tem animais de estimação, pode começar a ver marcas de garras em seus pisos de madeira recém -acabados.
• Comece a projetar para si mesmo: Quando você está renovando um flip, você deseja apelar para as massas. Um problema em potencial de viver em um flip é que você pode começar a projetar a casa para si mesmo, e seu estilo pode não atrair todos. Você também pode ter mais probabilidade de gastar demais porque estará usando essa cozinha ou banheiro até que a casa seja vendida. Você pode querer o mármore Calacatta mais caro sobre o mármore de Carrara, enquanto o usuário final pode não saber a diferença.
• Adiar o trabalho: Morar em uma casa que você está reformando pode levá -lo a adiar o trabalho real. Saber que você não pode vender a casa por pelo menos dois anos pode fazer com que você chute a lata no caminho. Você pode se encontrar em uma trituração tentando completar várias projetos semanas antes de colocar a propriedade à venda.
• Você tem que se mover: Supondo que você possa vender a propriedade, você terá que encontrar em outro lugar para morar. Mover é estressante, e pode ser ainda mais estressante se você estiver tentando encontrar outra coisa em uma casa e fazer outro flip de residência primária.