Uma planilha CMA imobiliária rápida e fácil

Se você está fazendo uma análise de mercado comparativa (CMA), é mais provável por um dos dois motivos comuns. Você deseja determinar um preço de listagem ou verificar o valor de mercado de uma propriedade que você ou um cliente está pensando em comprar. Precisão e um valor de mercado atual razoável deve resultar de seus cálculos em ambos os casos.

CMAs não são apenas para agentes de listagem. Eles também fornecem uma ferramenta útil para os agentes dos compradores, ajudando -os a orientar seus clientes a ofertas realistas em uma determinada propriedade.

Os componentes de um CMA

Um CMA é um componente vital de qualquer listagem ou oferta imobiliária. Ele fornece o instantâneo mais preciso do valor e o preço de venda potencial de uma propriedade, exceto uma avaliação. Você está comparando a propriedade com outras pessoas que realmente venderam-o melhor recentemente, melhor.

Comparando com outros preços de listagem, em vez do real, pode ser como medir um sonho de um tubo contra outro. Você não tem como saber se esses preços são realistas e no estádio certo, ou se um proprietário mal -humorado simplesmente não se contenta com menos.

O processo de criação de um CMA é semelhante ao de uma avaliação, mas o último só pode ser realizado por um avaliador imobiliário licenciado. Os proprietários podem fazer seus próprios CMAs para ter uma idéia bastante firme do que suas casas valem.

Etapas básicas 

Primeiro, você tem uma propriedade de assunto com recursos e características. Agora localize as três melhores propriedades comparáveis ​​e registre seus detalhes e vendeu preços.

Faça ajustes nos preços vendidos para diferenças entre eles e a propriedade em questão.

O valor de mercado da propriedade em questão é calculado a partir de preços comparáveis ​​vendidos ajustados.

Selecionando propriedades comparáveis

Uma CMA confiável não é ciência do foguete, mas exige que você selecione suas propriedades comparáveis ​​com cuidado.

Eles deveriam estar o mais próximo possível um do outro, idealmente no mesmo bairro. Eles devem ser vendas atuais, de preferência nas últimas semanas. Eles devem exibir características e características o mais próximo dos da sua propriedade de assunto possível.

Atingir tudo isso normalmente resultará em um CMA no qual você pode confiar.

Elementos comuns para entrar em todos os CMAs

Organize essas informações em uma planilha:

1. Os endereços do assunto e as propriedades comparáveis ​​aparecem na primeira linha.
2. Insira informações sobre as propriedades e suas características, incluindo os preços vendidos das propriedades comparáveis, nas próximas quatro linhas.
3. Dedique uma linha à metragem quadrada de cada casa.
4. Digite valores de ajuste para os anos de construção, tamanho do lote, quartos, banheiros, espaços de garagem, reformas recentes e recursos externos excepcionais, como uma piscina. Estes vão na última coluna.
5. Todas as linhas abaixo da linha de "preço vendido" são calculadas pela folha para você.
6. Os preços vendidos comparáveis ​​ajustados estão ao lado da última fila, divididos em dólares por pé quadrado abaixo disso.
7. O "valor do sujeito" é o valor de mercado calculado da propriedade em questão, multiplicando a média da metragem quadrada ajustada, vendida em dólares pela metragem quadrada da propriedade em questão.

Fazendo ajustes

A maior parte do que você terá para preencher são dados difíceis sobre cada uma das propriedades. O único lugar onde você provavelmente terá que interpretar e ficar subjetivo está nessa última coluna para valores de ajuste.

Você está atribuindo o valor de cada um dos itens para seus ajustes de preços vendidos comparáveis ​​aqui. Em outras palavras, o que vale um quarto se nossa propriedade Comp tiver mais ou menos quartos do que nossa propriedade de assunto?

Subtraia alguns dólares de seu preço vendido para ajustá -lo para baixo para ser mais comparável à sua propriedade em questão, se tiver mais quartos. Banhos e espaços de garagem funcionam da mesma forma. Os banhos podem indicar meio banhos, com a propriedade do sujeito com 2.5 banhos.

Você pode localizar valores aproximados em dólares para cada um desses itens em sites on -line sobre remodelação ou perguntando a um avaliador local quais valores eles usam.

Tente criar o valor de mercado aproximado de um acre completo de terra para um ajuste de tamanho de lote. A folha usará metragem quadrada porque a maioria dos lotes é menor que um acre. Mas use o valor de um acre completo na última coluna.

Use a metragem quadrada do tamanho do lote para cada propriedade. Converta a área cultivada em pés quadrados usando 43.560 pés quadrados por acre se um ou mais for maior que um acre.

Outras opções

Isso deve ser um cálculo CMA rápido e razoavelmente preciso. Você também pode fazer um segundo usando propriedades listadas atualmente e seus preços de tabela. Isso pode ajudá -lo a determinar se o mercado está mudando se os preços forem mais altos ou mais baixos, para que você possa julgar como ajustar o valor do mercado da propriedade em questão.

Lembre -se de que esses números são o que os outros querer por suas propriedades. Eles não são necessariamente o que os compradores estão dispostos a pagar.

Esta folha funciona com três propriedades. Você não pode usar apenas uma ou duas propriedades comparáveis ​​porque os cálculos serão bombardeados, mas você pode adicionar uma ou mais colunas antes da última se você for bom com planilhas e gostaria de usar mais composições. De fato, você pode criar várias folhas com mais ou menos propriedades comparáveis.