3 chaves para uma casa de sucesso

Investir em imóveis pode ser uma ótima maneira de ganhar dinheiro. Um tipo de investimento imobiliário a considerar é lançar uma casa. Conseguir sucesso usando esse método geralmente é uma combinação de habilidade, análise completa e pesquisa, embora alguns obtenham sucesso por sorte idiota.

Independentemente do tipo de propriedade que você escolher, existem vários pontos positivos e negativos a serem considerados para se preparar para o seu primeiro lançamento de casa de sucesso.

• O sucesso do projeto requer certas coisas que você pode controlar, como habilidade, análise completa e pesquisa.

• Qualquer tipo de propriedade pode ser invertida.

• Pode contratar pessoas que podem aumentar a probabilidade de um flip bem -sucedido, incluindo um corretor de imóveis, empreiteiro e designer experiente.

• Pode perder dinheiro se você não considerar todos os custos, incluindo reforma, retenção e venda de custos.

• Pode ter que pagar imposto sobre ganhos de capital sobre a venda.

• Pode superar uma propriedade se você não estiver familiarizado o suficiente com o bairro.

O que significa virar uma casa?

Virar uma casa significa que você está comprando uma casa com a intenção de vendê -la, geralmente rapidamente, para obter lucro. Não é uma estratégia de compra e retenção de longo prazo. Vender a propriedade por mais do que você comprou não significa necessariamente que você terá lucro.

Por exemplo, você compra uma casa por US $ 200.000 e coloca US $ 50.000 em reformas. Se você vender a casa por US $ 240.000, o que é mais do que você comprou, você realmente perderá dinheiro quando levar em consideração os custos de reforma, bem como custos adicionais para manter a propriedade e vender a propriedade.

Que tipo de propriedade pode ser invertida?

O tipo mais comum de propriedade que é invertido é uma casa de família única. No entanto, quase qualquer tipo de imóvel pode ser invertido para obter lucro. Isso inclui:

• Casas multifamiliares: as oportunidades de inversão incluem a reforma das unidades existentes ou a adição de unidades adicionais para tornar a propriedade mais valiosa para os possíveis compradores.
• Propriedade usada mista: Isso pode envolver reformas ou adições feitas ao espaço de varejo, espaço residencial ou ambos.
• Propriedade de varejo: reformando o espaço para atender a uma necessidade específica, como restaurante, salão ou loja geral.
• Terra:Passando pelo processo de zoneamento para aprová -lo para um uso específico, como residencial ou varejo. Obter aprovações de zoneamento pode ser um processo demorado, dependendo de quão rápido e fácil o departamento de construção da cidade é trabalhar com. 

Chave 1: Compre pelo preço certo

Você ganha seu dinheiro na compra. Não importa o quão bem você renova a casa no final, se colocar muito dinheiro desde o início, será muito mais difícil obter lucro.

Determine o valor após o reparo (ARV)

Você está tentando determinar quanto pode comprar o imóvel para obter lucro. Portanto, você precisa trabalhar para trás. 

A primeira coisa que você precisa fazer é determinar o valor pós -reparo da propriedade. É isso que você acredita que a casa valerá depois de concluir todas as reformas na propriedade.

Você precisará analisar os preços recentemente vendidos por propriedades comparáveis ​​na área. Enquanto olhar para comparáveis ​​não é uma ciência exata, isso ajudará a lhe dar um estádio do valor da casa. Se sua casa for de quatro camas, dois banheiros colonial, você deve olhar para os coloniais de tamanho semelhante que foram vendidos no ano passado. Você precisará fazer ajustes para determinados fatores, como:

• Metragem quadrada: Duas casas podem ter o mesmo número de camas e banhos, mas um pode ser de 1.000 pés quadrados maiores.
• Qualidade das reformas:Veja os materiais usados ​​na reforma. É isso que o comprador atual está procurando?
• Localização: Algumas áreas da cidade serão melhores que outras: melhor distrito escolar, rua mais tranquila.
• Tamanho do lote: Lotes maiores serão mais valiosos.
• Facilidades: A casa tem ar condicionado central, uma piscina no solo, um porão acabado ou uma suíte master?

Depois de analisar as propriedades comparáveis, você poderá criar uma variedade do que a casa valerá quando tiver concluído suas reformas. Este é o valor após o reparo.

Subtrair seus custos 

Para comprar a propriedade pelo preço certo, você precisa determinar quanto dinheiro acredita que gastará em casa.

• Custos de fechamento na compra: Isso inclui seguro de título, inspeções domésticas, honorários advocatícios, pesquisas, taxas bancárias, taxas de gravação: escritura e hipoteca.
• Custos de construção: licenças da cidade, custos de material, custo da mão -de -obra.
• Custos de retenção: Pagamentos de seguro, impostos, pagamento a qualquer empréstimo, possíveis custos de utilidade.
• Custos de fechamento à venda: Honorários advocatícios, possivelmente imposto sobre transferência imobiliária, comissão de imóveis, taxas de registro: ação e hipoteca, taxas de inspeção da cidade: possível certificado de ocupação (CO), se a cidade exigir, créditos do comprador: o inspetor de casa do comprador encontrará coisas erradas com a propriedade , então o comprador provavelmente solicitará um crédito de você para consertar essas coisas.

Qual é o seu motivo de lucro?

Você provavelmente não está passando por todo o trabalho e risco de virar uma casa para ganhar $ 5.000. Portanto, você deve determinar sua meta de lucro ideal a partir do flip. Quando tudo estiver dito e feito, você gostaria de ganhar US $ 20.000? US $ 50.000? US $ 100.000? Saber quanto você deseja fazer ajudará você a determinar o preço pelo qual você pode comprar a casa.

Você também deve estar ciente de que pode ter que pagar um imposto sobre ganhos de capital sobre qualquer lucro que obtenha. Dependendo da sua faixa de renda, você pode ter que pagar nada ou pode ter que pagar até 20 % do seu lucro para o tio Sam. Você pode adiar esse custo fazendo uma troca 1031.

Determine o preço ideal de compra

Agora que você determinou um valor após o reparo para a propriedade, os custos aproximados associados à reforma da propriedade e quanto dinheiro deseja ganhar, você pode determinar o valor máximo que está disposto a pagar pela propriedade.

Após o valor do reparo

- Custos menos

- MENOS MOTIVAÇÃO DE LUCTO

= Preço ideal de compra

Este é o ponto em que você faz sua oferta e espero que seja aceita. Você passou por muito trabalho para chegar a esse número, então não se preocupe por corretores de imóveis dizendo se você aumentar seu preço de oferta, a propriedade é sua. Cada dólar extra que você paga pela propriedade é um dólar de lucro potencial que você está perdendo. Lembre -se, você é o seu dinheiro na compra.

Chave 2: Saia rapidamente

O objetivo de lançar imóveis é obter lucro e obter esse lucro o mais rápido possível. Qualquer bom investidor sabe que o mercado imobiliário pode ativar um centavo. Qualquer número de fatores pode diminuir drasticamente o valor de sua propriedade. Isso inclui:

• Aumento das taxas de juros: Quando as taxas de juros são altas, as pessoas não podem gastar tanto em uma casa. Diminui seu poder de compra porque o pagamento mensal da hipoteca será maior. À medida que as taxas de juros aumentam, os preços das casas diminuirão para se ajustar para essa diminuição no poder de compra.
• Mudança de estação: A temporada de compras em casa atinge o pico nos meses de verão, quando as crianças saem da escola. As famílias querem se mudar antes do início do novo ano letivo. Se você não puder ter seu flip no mercado para o início da primavera/verão, você pode acabar se custando muito dinheiro.
• Aumentos no inventário: Outro fator que pode afetar o valor da sua casa é o excesso de inventário na área. Uma razão pela qual isso poderia acontecer seria se uma grande empresa na cidade desligar, e as pessoas começarem a colocar suas casas em seu mercado para que possam se mudar. Existem tantos compradores para uma casa de 3 quartos e 2 banheiros $ 250.000. Se houver cinco no mercado, talvez seja necessário reduzir seu preço para vendê -lo rapidamente.
• Executas ou vendas a descoberto na área: Infelizmente, você não pode controlar seus vizinhos. Vendas a descobertas e execuções duma hipoteca na área reduzirão o valor de sua casa.
• Desastre natural: Você também não pode controlar a Mãe Natureza.Hurricanos, tornados e incêndios florestais podem devastar áreas, deixando os preços da casa igualmente em frangalhos.
• Classificações da escola inferior: Se a classificação do sistema escolar cair, o bairro se tornará menos desejável para os potenciais compradores.
• Economia lenta: Quando a economia entra em colapso, o mesmo acontece com os preços das casas. Menos pessoas podem comprar casas, e aquelas que fazem estão procurando gastar menos.
• Questões ambientais/linhas de energia: Níveis elevados de radônio ou outros produtos químicos no solo, as linhas de energia sendo construídas no quintal ou em um oleoduto que percorre a cidade dificultará a venda de sua casa por um dólar superior.

Chave 3: A equipe com quem você trabalha pode fazer ou quebrar você

Os movimentos de propriedade bem -sucedidos são feitos rapidamente e pelo preço certo. Contratar o contratado, designer ou corretor de imóveis errado pode rapidamente transformar um flip em um fracasso. Idealmente, você terá uma equipe de indivíduos confiáveis ​​antes de fechar a propriedade para não perder tempo.

Designers

Se você vai contratar um designer para sua reforma, precisa garantir que ele esteja familiarizado com a área. A última coisa que você quer fazer é superar. Nem toda casa precisa de mármore de Calcutá e pisos de madeira brasileira. Você pode ganhar muito dinheiro com uma ótima planta e design limpo. Cozinhas e banhos vendem casas, mas a maioria dos compradores não saberá a diferença entre uma torneira de US $ 400 e um $ 40.

Saber o mercado também ajudará a determinar que tipo de comprador está procurando nesta área. A área atrai muitos singles, recém -casados, famílias jovens com crianças pequenas, famílias estabelecidas ou ninhos vazios? Isso ajudará a determinar a melhor abordagem para reformar. Você deve adicionar outro quarto? Concentre -se em uma sala de família para as crianças? É uma suíte master que será o principal empate?

Contratados

Isso inclui eletricistas, encanadores, mar. Você deseja obter vários lances para obter o melhor preço, mas também deseja verificar credenciais porque o melhor preço nem sempre é o melhor trabalho de qualidade. Você pode pensar que tem um ótimo preço no começo, mas acabará gastando mais tempo e dinheiro tentando consertar o trabalho de má qualidade de um contratado.

Certifique -se de que o contratante entenda as licenças necessárias que devem ser retiradas com a cidade para as reformas que devem ser feitas. Quanto tempo leva a cidade para processar licenças? Existem problemas de zoneamento que devem ser aprovados? Problemas de permissão com a cidade podem manter empregos por meses e diminuir rapidamente qualquer lucro potencial.

Os contratados também são notórios por "subestimar" quanto tempo um trabalho levará. Certifique -se de ter um prazo definido com o contratado para que o trabalho seja concluído. Você também deve incluir um fundo de contingência em seu orçamento para esses trabalhos que não estão concluídos a tempo.

Corretores de imóveis

Você venderá com um corretor de imóveis ou tentará vender a propriedade? Se você vender com um corretor de imóveis, lembre -se de levar em consideração sua comissão na venda.

Ao escolher um corretor de imóveis, você deve garantir que eles saibam o mercado onde está tentando vender a casa. Mesmo se você trabalhou com o corretor de imóveis no passado, eles podem não ser o mais adequado para esse mercado em particular.

Além disso, muitos corretores de imóveis estão simplesmente interessados ​​em fazer uma venda rápida e não necessariamente vendendo a casa por um dólar superior. Certifique -se de fazer sua própria pesquisa e se sentir confortável com o número que o corretor de imóveis pode obter para a casa. Você quer uma venda rápida, mas também não quer deixar muito dinheiro na mesa.