Análise de investimento imobiliário

É Cruital para um investidor imobiliário fazer uma análise de investimento antes de entrar ou iniciar qualquer novo projeto. Um investidor de aluguel de sucesso pode ter dezenas de casas em seu portfólio. Vários fatores levam ao sucesso financeiro com investimentos imobiliários. É necessário considerar todos eles. A compra correta pode resultar em retornos de dois dígitos e um sólido fluxo de dinheiro por anos. Como alternativa, se você não fizer a devida diligência necessária, poderá se encontrar o proprietário de uma propriedade de investimento inútil.

Receita operacional líquida

Qualquer análise de investimento começa com a compreensão da receita operacional líquida (NOI). Este valor é a renda total que sua propriedade gera menos as despesas que incorre. Essas despesas incluem os custos que você paga para manter a propriedade. Basta subtrair as despesas totais da receita total para chegar ao seu NOI. Para determinar seu NOI mensal dividindo o número resultante por 12.

No entanto, há uma captura. Suas despesas totais não incluem custos de empréstimo.

Fluxo de caixa

Seu fluxo de caixa é o que resta quando você faz um ajuste adicional para esses custos de empréstimo, normalmente sua hipoteca. Você fica com seu fluxo de caixa ao subtrair o serviço de dívida do seu NOI. Este é o seu lucro.

Quanto mais você emprestar, menos o seu fluxo de caixa será. Seu NOI será igual ao seu fluxo de caixa se você pagar em dinheiro pela propriedade.

O fluxo de caixa é reconhecidamente uma função de muitos insumos, e qualquer um deles pode mudar e danificar ou melhorar uma situação. Alguns insumos são influenciados pelo mercado e pela economia. A demanda por imóveis de aluguel pode cair durante a noite quando um grande empregador local fecha ou se move. O Federal Reserve pode aumentar as taxas de juros noturnas que aumentam o custo dos empréstimos e afetam o mercado imobiliário geral. Essa alteração pode tornar o custo de comprar novas propriedades mais despesas e reduzir seu fluxo de caixa.

Você não pode controlar coisas assim, mas espero evitar essas situações fazendo sua devida diligência sobre a saúde e os planos dos empregadores locais. Mantenha -se a par das notícias econômicas e planeje mudanças nas taxas de juros. Você provavelmente está em boa forma se suas propriedades forem lucrativas com um longo contrato que foi renovado recentemente.

O fator de depreciação

Obviamente, o Internal Revenue Service (IRS) vai querer uma porcentagem de toda essa renda de aluguel. No entanto, investir em imóveis oferece alguns incentivos fiscais também. Um bico é a dedução de depreciação da propriedade, que é um componente valioso na análise da propriedade. 

A depreciação reduz os lucros tributáveis ​​de outros investimentos para aqueles com altos faixas de impostos. Muitas vezes, você pode usar suas sobras de perdas contra outras receitas de investimento quando os custos de manutenção e aluguel de uma propriedade, além de depreciação, totalizam mais do que o seu lucro tributável.

Na verdade, não é uma perda de caixa porque a depreciação não está saindo do seu bolso. É um número calculado tratado como uma despesa para fins fiscais. Você ainda pode ter um fluxo de caixa mensal positivo enquanto mostra uma perda operacional para fins fiscais.

Impostos sobre a propriedade

Você deve pagar impostos sobre a propriedade se sua empresa possuir propriedades de aluguel, mas poderá deduzir esses impostos para fins de imposto de renda. As empresas pagam imposto sobre a propriedade sobre o valor avaliado de seus imóveis da mesma maneira que os indivíduos pagam imposto sobre a propriedade sobre o valor avaliado de suas casas.

O imposto para o ano é distribuído entre os proprietários anteriores e novos quando os imóveis são vendidos durante um ano tributário. Essa divisão percentual é baseada em quanto do ano você possuía a propriedade em comparação com quanto tempo os proprietários anteriores tiveram a estrutura.

Seguro do proprietário

Seguro do proprietário ajudará a cobrir o valor do edifício e funções, como o seguro de propriedade de proprietários padrão. A política cobrirá danos de inquilinos e perdas de tempestades. Se sua propriedade estiver em uma área de alto risco e exposta a inundações, terremotos e incêndios, certifique-se de obter o seguro apropriado para cobrir seu investimento.

Se você se sentir perdido após um evento, poderá se inscrever no Programa de Assistência de Desastres de Administração de Pequenas Empresas (SBA) para um empréstimo que ajudará a reparar o dano.

1031 troca diferida fiscal

Você pode vender uma propriedade com lucro e rolar os recursos em outra propriedade sem ter que pagar um imposto sobre ganhos de capital, mas algumas regras muito rigorosas se aplicam. De acordo com o Código da Receita Interna, Título 26, Seção 1031:

"Nenhum ganho ou perda deve ser reconhecido na troca de propriedades mantidas para uso produtivo em um comércio ou empresa ou para investimento se essa propriedade for trocada apenas por propriedades do tipo semelhante, que deve ser mantido para uso produtivo em um comércio ou negócio ou para investimento."

Propriedade de "como tipo" significa outro imóvel ou propriedade. No entanto, não exige necessariamente uma troca de terra por terra ou escritório de escritório.

Poucas classes e estratégias de ativos de investimento podem comparar com imóveis de aluguel. As pessoas precisam de um lugar para morar, e possuir uma casa não é possível ou desejado por todos.

O saldo não fornece serviços e serviços financeiros ou de investimento ou consultoria fiscal. As informações estão sendo apresentadas sem considerar os objetivos de investimento, tolerância ao risco ou circunstâncias financeiras de qualquer investidor específico e podem não ser adequadas para todos os investidores. O desempenho passado não é indicativo de resultados futuros. O investimento envolve riscos, incluindo a possível perda de principal.