Como fazer uma análise de mercado comparativa (CMA)

Se você é novo no negócio imobiliário ou novo na área, obtenha ajuda. Um CMA não é apenas matemática comparativa. É necessário um conhecimento minucioso da dinâmica das vendas de propriedades na área específica para fazer julgamentos com base nos dados apresentados. "Real Estate Is Local" é uma citação bem conhecida porque é verdade e você deve aprender tudo sobre o seu mercado local.

Em outras palavras, você precisa saber algo sobre seu mercado e por que casas em uma área vendem de maneira diferente e por preços mais altos ou mais baixos do que as casas comparáveis ​​em outra área. Apenas comparar números sem saber sobre os bairros e propriedades pode ser um desastre. A atividade mais importante em um CMA é a escolha de propriedades comparáveis.

Propriedades comparáveis ​​cuidadosamente coletadas

Ao selecionar propriedades que você considera comparável à sua propriedade em questão, considerações importantes incluem:

• Estatisticamente, as vendas muito acima ou muito abaixo da maior parte do grupo são suspeitas. Provavelmente existem razões válidas para a divergência. Se você tiver composições recentes suficientes, jogue fora o caminho muito alto e muito baixo vendas de preços.
• Verifique se você pode justificar comps não usados. Se você decidir que um comparável não é apropriado, tenha um bom motivo. Se você é perguntado mais tarde pelo seu cliente por que você não usou uma certa casa, poderá responder com sinceridade e justificar suas ações.
• Puxe propriedades comparáveis ​​da área da propriedade em questão ou o mais próximo possível. Se for impossível encontrar compos.
• Use comparáveis ​​vendidos que não são muito antigos. Permaneça o mais atual um período possível. Em mercados rápidos, isso é fácil, mas não tanto quando as vendas são lentas. Se você precisar voltar mais de dois ou três meses, provavelmente precisará fazer alguns ajustes subjetivos por um longo período. Não é fácil, pois realmente não há regra para fazer isso com precisão.
• Quando a quantidade permitir, use apenas tipos de construção semelhantes. Um exemplo pode ser sua propriedade em questão sendo uma única história e muitos dos compostos são duas histórias. Com a nossa população envelhecida, muitos idosos procurarão uma única história, para que possa ser mais procurada.

Ajustando o valor das diferenças de propriedade

Ao comparar propriedades semelhantes, sempre existem diferenças. Certifique -se de ajustar a estimativa de valor da propriedade do sujeito por suas diferenças em relação às propriedades comparáveis:

• Adicione ou subtraia o valor da diferença no lote ou tamanho de área cultivada.
• Faça o mesmo para diferenças de características, como quartos, banheiros, garagem, etc.
• Veja as diferenças de financiamento que poderiam ter influenciado o preço de venda. O financiamento do vendedor às vezes pode resultar em um preço mais alto pago por uma propriedade que não está relacionada ao seu verdadeiro valor. Lembre -se de que estes precisam ser transações de "comprimento do braço". Não deve haver situações especiais, vendas de família, vendas de angústia etc.

Uma análise atual do mercado competitivo

Um relatório completo e detalhado para o seu cliente/cliente de listagem não pode ser completo sem uma análise de mercado semelhante das propriedades listadas e competindo com sua casa no momento. Sua recomendação de preço de tabela pode ser modificada para cima ou para baixo, dependendo de quantas casas estão listadas na área no momento e seus preços de tabela.

Sabendo que alguns dos compostos mais vendidos veio de períodos com um inventário muito baixo, pode fazer com que você altere seu preço de tabela um pouco para baixo se o mercado atual tiver um inventário significativamente maior. Indo para a outra direção, se houver menos casas disponíveis, você poderá ajustar seu preço pedido para cima.

Resultados exibidos em um formato fácil de entender

Esta não é uma promoção para "bonita". Existem soluções de software para quase qualquer sistema MLS que produz relatórios de aparência muito polida para análise de mercado comparativa. O valor está nos dados e sua interpretação dele. Não deixe o brilho da "apresentação" assumir uma importância maior do que a seleção e interpretação dos dados.