Análise de mercado comparativa em imóveis

Ao trabalhar com vendedores para determinar um preço de listagem ou com os compradores para verificar o valor antes da compra, os agentes imobiliários fazem o que é conhecido como análise de mercado comparativa ou um CMA.

Ao vender registros de imóveis, o profissional imobiliário seleciona as propriedades recentemente vendidas que são semelhantes à propriedade em questão e na mesma área geográfica. Ao comparar essas propriedades e ajustar para diferenças de características, é feita uma estimativa de valor para a propriedade do sujeito. No entanto, um profissional imobiliário completo fará um segundo CMA diferente para um vendedor ou um comprador.

Um segundo CMA completo incluiria comparações com propriedades semelhantes atualmente listadas na área. O mesmo processo seria usado, mas com propriedades atualmente listadas. Isso permitiria uma avaliação da concorrência atual e poderia levar a um aumento ou diminuição da estimativa com base nas propriedades vendidas.

Qualidade de seleções comparáveis

Crucial para a precisão de um CMA na determinação do valor de mercado é a seleção das melhores propriedades comparáveis. Três agentes escolhendo até um comparável diferente em cada três ou quatro usados ​​podem apresentar algumas avaliações muito diferentes. Isso acontece muito quando um vendedor está comprando um agente de listagem. Eles recebem uma estimativa de valor de vários agentes e ficam surpresos com as diferenças. Infelizmente, muitas vezes quem lhes dá o número mais alto é o que recebe a listagem e, geralmente, não é um bom número.

Há várias coisas a considerar ao escolher comps:

• Quando a propriedade vendida: vendas mais de dois ou três meses no passado não são boas composições, especialmente em mercados em movimento rápido. Quanto mais recentes as vendas, menor a probabilidade de o mercado se mover o suficiente para tornar os preços vendidos das propriedades irrelevantes no momento da CMA.
• Onde a propriedade está localizada: a melhor situação é que a casa está na mesma subdivisão. Isso não é possível em muitos casos, então a próxima consideração é localizar comps no mesmo bairro ou área geral. Quando você não pode obter composições adequadas dessa maneira, casas muito semelhantes em subdivisões semelhantes em outras partes da cidade podem ser o único recurso disponível.
• Características da casa: quando se trata do número de quartos, banheiros, metragem quadrada da casa, tamanho do lote e outras características da casa, as casas comparáveis ​​devem ser o mais semelhante possível. É raro, exceto em grandes subdivisões de cortador de biscoitos, que você terá todas essas coisas para comparar exatamente.

Qualidade dos ajustes

Esse último item acima nos leva a uma discussão de como compensamos nosso cálculo para diferenças nas estruturas. Fazemos ajustes, bem como os dos avaliadores, para ajustar os preços vendidos das casas comparáveis ​​para corresponder melhor à nossa propriedade em questão. 

Em outras palavras, se tivermos uma casa de 3 quartos e 2 banheiros com uma garagem anexada a dois carros e 2100 pés quadrados de área de estar, tentaremos encontrar três ou quatro composições com todos esses recursos iguais. No entanto, raramente o faremos, então precisamos fazer ajustes nos preços vendidos.

• Digamos que um comp apenas tem dois quartos. Devemos assumir que ele teria vendido por mais dinheiro com três, então adicionaremos algum dinheiro de volta ao seu preço vendido real para ajustá -lo a ter tido três quartos. O mesmo vale para banhos e espaços de garagem.
• Se for de outra maneira, digamos três banheiros quando nossa casa com o assunto tivesse apenas dois, então subtraímos o valor de um banheiro do preço vendido em nosso ajuste.
• Não precisamos fazer nada com a metragem quadrada até fazermos nossa final de cálculo.

Depois que ajustamos nossas casas comparáveis ​​vendidas preços, dividimos cada preço vendido por seus pés quadrados para obter o preço vendido por pé quadrado. Analisamos os de nossos três ou mais compostos para obter um valor médio por pé quadrado. Em seguida, simplesmente multiplicamos isso pela metragem quadrada da nossa casa para obter nosso valor de mercado atual estimado.

Lá você tem o quadro geral de fazer um CMA, mas você vai querer cavar e aprender mais e praticar antes de fazê -los para os clientes.